SOHOとは?事務所使用で賃貸マンションを借りる時に知っておきたいこと

soho

SOHOとは
「Small Office Home Office」の略称。直訳すれば小さな事務所・自宅事務所。明確な定義はよくわかりません。

因みに、よく耳にするニューヨークのSOHOは、マンハッタン区ダウンタウンにある地域(ファッションの街)。「South of Houston Street」の略で、「ハウストン通り南」。

SOHOスタイル=”事務所兼住居のおしゃれな暮らし方”ではありません。念のため。

ネット調べてみると、一般財団法人の「日本SOHO協会」を見つけました。

SOHO(ソーホー)は、Small Office Home Office=スモールオフィス・ホームオフィスの略称(Small Office Home Office)で、企業などから委託された仕事を、情報通信を活用して自宅や小規模事務所等で個人事業主として請け負う労働形態のことです。
一般財団法人日本SOHO協会

協会では、個人事業主のワークスタイルを指すようです。

SOHOは、スタートアップやベンチャーとは指向性が異なるのかもしれません。

ここでは、SOHOで賃貸物件を探すときに知っておきたいことをご案内します。

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SOHO可の賃貸

HOME OFFICE

SOHO可の賃貸とは、事務所兼用で使用できる住居。主にパソコンとインターネットを使うフリーランスや在宅ワークの方の住居。住居は事務所としての使用を本来は認められていないため、兼用であれば認めることを意味します。

SOHO可の定義は、事務所。エステなど、お客様の出入りがある用途は事務所には該当しません。住居兼用であっても、SOHOとは違います。マンションでエステを手軽に開業されたい方が、よく勘違いをされています。

法人登記、玄関や郵便受けの表示も制限されることが多いので、SOHO可賃貸を借りられる場合は、必ず事前に確認してください。

SMALL OFFICE

住居兼用に関わらず、小規模のオフィスをSOHOと呼ぶ場合もあります。これは、賃貸マンションを事務所専用として借りているケース。本来は、マンションは事務所専用では借りられません。貸す側の思惑や事情があり、法的にグレーな貸し方をしているようです。当然ですが、事務所専用を条件に借りれば、借りる側に何ら責任はありません。
賃貸住宅が事務所又は店舗として借りられない法的な理由

スモールオフィス

小規模オフィスとして、レンタルオフィスやシェアオフィスもあります。どちらもフロアー内に共用のスペースがあり。一般的には、レンタルは間仕切壁で区切られた部屋。シェアは目線の高さほどのパーテーションで区切られた区画。1人または少人数のオフィスです。

平米単価から見ると割高でも、専有面積が少ないため賃料が抑えられます。また、OA機器なども共有されていれば、起業時にはコストを抑えることもできます。

住所だけを借りるバーチャルオフィスもあります。郵便物、電話の転送サービスもあるようです。ホームページや名刺の住所に、立派なビル名を記載できるのがメリット。ただし、わかる人が見れば、ちょっと怪しい会社かな?と思われたりもします。

SOHOで借りる場合の用途は?

建物の「用途」とはなんでしょうか?

辞書を引けば、つかいみち、とあります。

建物には必ず「用途」があります。賃貸借契約書には「使用用途」が記載されています。建築基準法、消防法にも用途があり、法律上の重要なキーワードです。

しかし、どこにも用途として「事務所兼住居」はありません。

「SOHO」は事務所なのか?住居なのか?

実に曖昧。

建物に関する法律、建築基準法と消防法の各用途では、住居は他の用途に比べ制限が緩い傾向があります。

建築基準法の用途

建築基準法|別表第二|用途地域内の建築物制限

用途地域制限

都市計画では、「用途地域」を定め、都市を住宅地、商業地、工業地などにいくつか区分けしています。

住居は工業専用地域を除き、すべての地域で建てられます。事務所や店舗は住居専用系地域では制限されています。

みんなで進めるまちづくりの話-国土交通省

用途が共同住宅の場合、共用廊下、階段、エントランなどは容積対象床面積に算入しません(建築基準法第52条第6項)。容積率の面では、共同住宅は他の用途に比べ優遇されています。

消防法の用途

消防法施行令別表第一

防火対象物の用途区分表では、用地により防火対象物を細かく区分けしています。共同住宅は(五)項ロ、事務所は(十五)項に該当。物品販売業を営む店舗は(四)項、エステは用途区分表になく、事務所と同じ(十五)項に該当します。

項別に必要な消防設備が定められています。共同住宅と事務所では、設置基準は大きく変わりませんが、(四)項の店舗は少し基準が厳しくなります。

賃貸借契約書の用途

SOHO物件の大半は住居契約。用途は「住居」です。

実際に居住する事務所兼住居は、主が住居であり、法的にも問題がない、というのがSOHO可物件。実際は、住まないことを認めていても、住居契約にします。契約書の特約事項に、事務所使用可と記載する場合もあります。大原則、住居契約です。

一部の物件では、事務所契約にすることもあります。各物件の事情はわかりません。本来はできませんが、現実としてあります。

自己責任で事務所使用する?

賃貸物件の中で、事務所使用が可能な物件は多くありません。また、数少ない可能な物件から、更に条件に合った部屋を見つけるのは非常に困難。

結果的に、無断で事務所使用をされる入居者もいます。マンション管理会社が気づいた場合も、多くは黙認されているようです。もちろん、勧めている訳ではありません。

貸す側としては、他の入居者に迷惑をかけず、トラブルなく使用すれば黙認。クレーム等が入れば、悪質な場合は退去を求めるのが現実のようです。

実際、事務所使用不可の管理が厳しい某物件では、事務所使用の会社がHPにマンション住所を掲載してバレました。住所を消すことで、その後も入居を継続しています。借りている部屋は事務所ではなく、あくまでも「住居」とういことです。
変ですよね?

例えば、自家用車のタクシー営業(白タク)は、明確に違法で摘発されます。賃貸マンション(住居)の事務所使用は・・・、自己責任です。

念の為、元来賃貸マンションは事務所として借りられません。

賃貸マンションで法人登記

賃貸マンションでも法人登記は可能です。

物件探しで「登記できますか?」を聞かれたとき、仲介業者は、貸主が認めているかどうかを応えます。

事務所使用を認めても、法人登記までは認めないケースが殆ど。これは、事務所使用を公にしたくない、お墨付きを与えたくないためです。本来「住居」ですから。

法人登記の手続き自体は、賃貸貸主の同意や印鑑は要りません。無断で登記される方もいます。登記簿はネットからでも有料で閲覧できますが、トラブルでも起こさない限り、入居後の登記簿チェックはされないのが実情です。

因みに、法人登記簿上の所在地には、建物名称が記載されません。もちろん部屋番号も。

無断で法人登記を勧めているものではありません。お間違いなく!

 

名古屋のSOHO・事務所使用できる賃貸マンション|NoMA不動産
賃貸マンションでSOHO。 名古屋市内の事務所使用(一部店舗も可)ができる賃貸マンション。
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有限会社ノマド。名古屋の建築設計&不動産会社。主に一級建築士と宅地建物取引主任士のスタッフが記事をしたためています。

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