賃貸マンションが事務所又は店舗として借りられない法的な理由

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マンションは「住居用」として建てられているので、住居以外の目的で使用することができません。賃貸契約書内には必ず使用目的欄があり、「住居専用」と記載されています。契約上、使用目的以外の用途で、専有部分を利用することができません。

賃貸マンションは、居住に適した生活環境を提供しなければなりません。住居以外の用途で利用する専有部分が混在すれば、平穏な生活の確保ができなくなります。

その他にも、法的な問題があります。

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建築基準法&消防法

建物を新築する場合、必ず県や市に申請(建築確認申請)をします。当然、各法律&条例に適合しなければなりません。建物の用途によって受ける制限は異なり、不特定多数が利用するほど構造、防火などの制限が厳しくなります。

 平成11年5月、民間会社でも確認申請業務が行えるようになった。確認とは、計画建物が「建築基準法」や関連法規に適合しているかの審査。
建築は「許可」ではなく「確認」。
「消防法」は、現在でも管轄の消防局で審査します。

申請時と異なった用途での建物使用は違法(違反建築物)の恐れがあります。また、一部の部屋のみを合法的に用途変更することは、ほぼ不可能なことです。

建物が完成すると、申請通りに建てられているかの検査(完了検査)を受けます。無事に検査が通過し、「検査済書」が発行されれば、建物の使用が認められます。検査後の変更は、変更申請が提出されない限り、確認も検査もしようがありません。

違反建築物の取り締まりを目的とした建築パトロール。消防設備の確認や予防を目的とした消防局の立ち入り検査。明らかな違反建築物は、申請がなくても向こうからやって来ます。通報による現場調査もあるようです。

市又は県の建築局

違反建築物の取り締まりは行政の仕事。定期的に公開建築パトロールが行われています。

住宅を事務所等に使用しても、おそらく、市又は県の建築局から指摘を受けるケースはありません。もちろん、マンション1棟ごとテナントビルに変えれば別です。

違反建築物の取り締まりは「是正指導」。悪質な違反には是正措置命令が発令されます。因みに、指導は法的な強制力はありません。措置命令は公開され、行政処分が下されます。

管轄の消防局

住居を不特定多数の方が出入りする用途に変更した場合。消防法に抵触する恐れがあります。管轄の消防局の立ち入り検査があれば、避難・消火設備などの不備を指摘されます。

立ち入り検査は建築パトロールの「是正」とは異なり、明確な「罰則」があります。

流れは
立入検査→是正指導または警告→略式起訴→罰金刑

万一火災が発生し、死傷者が出れば重大な責任を負うことにもなります。

税 法

大家さんがもっとも気にする点ではないでしょうか。建物の用途が「住宅」と「住宅以外」では税金が大きく異なります。

住宅は税制面で優遇されているからです。

固定資産税

建物を新築すれば大家さんに新たに固定資産税が発生します。入居者には直接は関係ありませんが、使い方によっては大家さんの負担が増すかもしれません。なぜなら、住宅は「課税標準の特例措置」で固定資産税が安くなっているからです。

住宅として建てられた建物または区画された部屋が、住宅として使われていないのは、固定資産税の算定上に大きな問題があります。

消費税

「賃貸住宅」の家賃と共益費は非課税です。住宅以外は課税対象となります。もちろん、消費税を払えば住居が事務所として使える訳ではありません。

固定資産税の算定が「住居」の部屋を、「事務所」として貸して消費税とは辻褄が合いません。

実際、マンションを事務所や店舗で貸してますよね?

条件として、住居兼用として住居の契約をするケースがほとんど。あくまでも主要用途を住居としています。

事務所単独での使用を認めているケースもありますが、それでも、契約の使用目的欄は「住居」。法人登記、郵便ポストへの社名表記、会社HPへの住所記載など制限される場合もあります。この場合、家賃に消費税が加算されるかどうかは曖昧です。

事務所、店舗として契約できるマンションはごく僅か。家賃(賃料)には消費税がかかります。

※本来は事務所として貸せないので、消費税名目で家賃を上げている場合もある
※一見マンションに見えても事務所として建築されている建物も稀にある

賃貸マンションにおける事務所使用の契約はイレギュラーな形となります。大家さん側のリスクもあり、時期的に認めない場合もありますのでその都度確認が必要。また、借主の業種によってはお断りされる場合もあります。

 SOHOで賃貸探しをする時に知っておきたいこと

SOHO・事務所使用のできる賃貸マンション|名古屋NoMA不動産
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noma

有限会社ノマド。名古屋の建築設計&不動産会社。主に一級建築士と宅地建物取引主任士のスタッフが記事をしたためています。

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