賃貸住宅が事務所又は店舗として借りられないワケ

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マンションは「住居用」として建てられているので住居以外の目的で使用することができません。賃貸契約書内には必ず使用目的欄があり、当然「住居」と記載されています。その他にも、法的な問題があります。

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建築基準法&消防法

マンションを新築する場合、必ず県や市に申請をします。当然、各法律&条例に適合しなければなりません。建物の用途によって受ける制限は異なり、不特定多数が利用するほど構造、防火などの制限が厳しくなります。

申請時と異なった用途での建物使用は違法の恐れがあります。また、一部の部屋のみを合法的に用途変更することは、ほぼ不可能なことです。

市又は県の建築局

住宅を無断で事務所等に使用した場合、市又は県の建築局から指摘を受けるケースは稀で、悪質なケースを除き罰則等もおそらくないと思います(是正勧告程度?)。もちろん、合法ではありません。

管轄の消防局

不特定多数の方が出入りする用途の場合、消防法に抵触する恐れがあります。管轄の消防局の立ち入り検査があれば、避難・消火設備などの不備を指摘されます。万一火災が発生し、死傷者が出れば重大な責任を負うことになります。

税 法

大家さんがもっとも気にする点ではないでしょうか。建物の用途が「住宅」と「住宅以外」では税金が大きく異なります。

固定資産税

建物を新築すれば大家さんに新たに固定資産税が発生します。入居者には直接は関係ありませんが、使い方によっては大家さんの負担が増すかもしれません。なぜなら、住宅は「課税標準の特例措置」で固定資産税が安くなっているからです。

住宅として建てられた建物または区画された部屋が、住宅として使われていないのは、固定資産税の算定上に大きな問題があります。

消費税

「賃貸住宅」の家賃と共益費は非課税です。住宅以外は課税対象となります。もちろん、消費税を払えば住居が事務所として使える訳ではありません。

固定資産税の算定が「住居」の部屋を、「事務所」として貸して消費税とは辻褄が合いません。

実際、マンションを事務所や店舗で貸してますよね?

条件として、住居兼用として住居の契約をするケースがほとんど。あくまでも主要用途を住居としています。

事務所単独での使用を認めているケースもありますが、それでも、契約の使用目的欄は「住居」。登記不可、郵便ポストへの表記、HPへの住所記載を制限される場合もあります。これらの場合、家賃に消費税が加算されるかどうかは曖昧です。

事務所、店舗として契約できる物件も多くはありませんがあります。この場合、家賃(賃料)には消費税がかかるのでご注意ください。

※本来は事務所として貸せないので、消費税名目で家賃を上げている場合もあります

※一見マンションに見えても事務所として建築されている建物も稀にあります

賃貸マンションにおける事務所使用の契約はイレギュラーな形となります。大家さん側のリスクもあり、時期的に認めない場合もありますのでその都度確認が必要です。また、借主の業種によってはお断りされる場合もあります。

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