賃貸退去時の敷金償却は「原状回復にめぐるトラブルとガイドライン」を確認せよ

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敷金は全額戻ってくる?

戻るケースもあります。それは貴方の使い方次第。日頃からお部屋のメンテナンスはしていますか?

換気フード、エアコンのフィルターも掃除しましたか?
結露でカビはありませんか?お風呂は?

賃貸住宅の退去時、原状回復ルールは最低限知っておきたいです。理不尽な原状回復費用は払う必要がありません。払うつもりがなくても、敷金が戻ってこないことも。

退去通知後は、国土交通省「 原状回復にめぐるトラブルとガイドライン」を熟読してください。敷金を少しでも多く取り戻しましょう。

その前に、賃貸借契約の内容、特に特約事項があれば確認して下さい。

敷金は全額償却と記載されていれば、1円も戻ってきません。
その他、重要な事が特約事項には書かれています。

契約が何年も前では、重要事項として聞いていたことも、忘れているかもしれません。

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賃貸借契約の特約

賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められています。

強行規則:法律で定められ絶対に守らなければならない規定
特約:予め契約書に記載されている条文以外の重要な事項

例えば、退去時敷金償却ルームクリーニング鍵交換

国土交通省「原状回復にめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復についての負担割合が明示されています。

先に賃貸借契約の特約で敷金の償却額が明示すれば、一般的に特約が優先されます。

退去時のルームクリーニング代、鍵交換代なども、先に賃貸借契約の特約で明示するこで費用の請求は有効とされます。

大切なのは、特約の内容を十分に承知して賃貸借契約を締結することです。

 

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「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

平成10年3月、国土交通省により「原状回復にめぐるトラブルとガイドライン」が公表されました。
その後、平成16年2月と平成23年8月の2度にわたり内容の追加・改訂が行われています。

住宅:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)のダウンロード - 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

ガイドラインの位置付けは、退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止。現在の賃貸住宅契約書の基本となる考え方です。

裁判例及び取引の実務等も考慮され、一般的な原状回復の費用負担のあり方をガイドラインとしてまとめられています。

原状回復」は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義。

通常の使用」の定義を、具体的な事例で区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確化。

賃借人は、経年変化や通常損耗した分を賃料として支払っています。

ガイドラインでは、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど現状回復の負担割合を減少させる考え方を採用しています。

原状回復については、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本とします。

ガイドラインの効力と現状

ガイドラインには法的な強制力はありませんが、原状回復の考え方の指針となっています。
裁判においては、このガイドラインに沿った内容で判決が下る場合が多く、実質的には、法律と同等の役割があります。

ガイドラインを遵守することは、現代では、健全なマンション経営となることは間違いありません。

東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例

東京都は、平成16年10月、退去時の敷金精算や原状回復の紛争防止のため、賃貸住宅紛争防止条例を施行。同時に『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』を作成し、普及啓発を行っています。

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン(ダウンロードページ) | 東京都住宅政策本部

東京都は条例で、原状回復の原則などを賃貸仲介業者が賃借人に説明することを義務付けています。

この条例は、「東京ルール」とも呼ばれています。

『賃貸住宅紛争防止条例&賃貸住宅トラブル防止ガイドライン(リーフレット)』では、ガイドラインをより具体的に、詳しく、わかりやすく、図解入りで説明しています。
東京都以外でも、費用負担の考え方は大変に参考になります。

賃貸住宅紛争防止の条例は、現在は東京都だけ。各地方自治体は、サイトで、国土交通省の「原状回復にめぐるトラブルとガイドライン」の普及啓発を行っています。

賃貸借契約書の「現状回復」項目を確認

退去時の費用負担トラブル防止は、契約時にしっかりと契約内容を確認する必要があります。

一度契約書を確認してみてください。

本文に、「国土交通省が公表の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に準拠する」が明示さていますか?

ガイドラインに強制力はありませんが、契約書に『準拠する』が記載されていれば安心て契約ができます。


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noma

有限会社ノマド。名古屋の建築設計&不動産会社。主に一級建築士と宅地建物取引主任士のスタッフが記事をしたためています。

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