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中古住宅を契約する前に先ずはインスペクション

インスペクション

既存住宅を対象として行われるインスペクション

  1. 目視等を中心とした非破壊による現状調査を行い、構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無を把握しようとするもの(一次的インスペクション)
  2. 破壊調査も含めた詳細な調査を行い、劣化事象等の生じている範囲を特定し、不具合の原因を総合的に判断しようとするもの(二次的インスペクション)
  3. リフォームの実施前後に現状調査・検査等を行い、住宅の劣化状況と性能を把握しようとするもの

inspe04中古住宅の流通、リフォーム市場の整備に向けて。
平成25年6月に国土交通省より「既存住宅インスペクションガイドライン」が発表されました。
国土交通省・報道資料

インスペクションの普及促進に向けて

消費者が中古住宅を取引する際、物件の状態・品質を的確に把握できるようにする。第三者が客観的に住宅の検査・診断をする「ホームインスペクション」の復旧促進を図り、消費者が安心して依頼できるよう、検査・調査を行う者の技術的能力の確保や検査・調査項目・方法等のあり方を国土交通省がガイドラインとしてまとめました。

ガイドラインの内容は必要十分なものではなく、共通して実施することが望ましと考えられる最小限の内容となっている。拘束的なものでなく、より質の高い検査などが事業者によって提供されることが期待されている。

インスペクションの適正な実施について

インスペクションの内容
基礎、外壁等の住宅の各部位に生じているひび割れ、欠損といった劣化現象及び不具合事象の状況を、目視を中心とした非破壊検査を行う。
以下の項目についてはインスペクションの範囲外
・劣化現象が構造的な欠陥かどうかの判断、または瑕疵の有無を判断
・耐震、省エネ性等の個別の性能判断
・現行建築基準関係規定のチェック
・設計図書との照合

インスペクションの対象
・足場を組むことなく、通常の手段で移動できる範囲
・小屋裏や床下は、点検口がある場合は覗いて目視できる範囲
・共同住宅の外部はバルコニーから目視できる範囲

インスペクションの項目
確認する劣化事象等は以下が基本
1.構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの
蟻害、腐朽、腐食、傾斜、ひび割れ、欠損など
2.雨漏り、水漏れの発生、又は発生する可能性が高いもの
3.設備配管に劣化等が生じているもの

インスペクションの方法
目視、計測を中心とした非破壊による検査。触診、打診等による確認、作動の確認などを非破壊により検査。電磁波レーダー等を用いた鉄筋探査やファイバースコープカメラ等の非破壊検査機器を用いた検査については、オプション的に実施するケースも考えられる。

以上が
国土交通省「既存住宅インスペクションガイドライン」の主な内容

スクラップ&ビルドは、もはや過去

既存住宅の調査住宅の取得が主に新築である日本は世界でも異例で、中古住宅取引量が欧米主要国の約2割にとどまる。国の住宅政策は「フローからストック」に変わりつつある。中古住宅の流通を円滑にし、一人ひとりが住宅の規模、価格、立地などニーズにあった住まい方が円滑にできる環境が求められているのだ。

中古住宅取引が進みにくい背景

新築住宅は、性能基準が品確法にもとづき性能表示として公開されている。購入時、消費者に対し客観的な安全を示し、かつ入居後の安全も瑕疵保険制度によって保証されている。

一方、中古住宅は客観的な安全を示す指標がなく、建物の状態や劣化程度は判断しづらい現状があります。「現況有姿」での取引がまだまだ一般的であり、それゆえ、主要な構造部分に問題がある住宅と十分にメンテナンスされた住宅が混在し、中古住宅が適正に評価されない市場が形成され、住宅の資産価値を低下さています。

既存住宅の市場拡大と流通促進を目指して

消費者が安心して既存住宅を購入できる市場環境を目指して、既存住宅の流通を加速させる必要性から、宅地建物取引業法が改正(平成28年6月3日公布)されました。

改正の主な内容は
1.既存建物取引時の情報提供の充実(H30.4.1施行)
2.不動産取引により損害を被った消費者の確実な救済(H29.4.1施行)
3.宅地建物取引業者の団体による研修(H29.4.1施行)

既存建物取引時の情報提供の充実

平成30年4月以降の既存建物取引時は、宅建業者が専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用を消費者に促す。

具体的には、媒介契約締結時にインスペクション業者のあっせんの可否を確認し、インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用を促進します。媒介契約書には「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載する必要がある。

建物状況調査の実施は義務ではありません。費用は依頼者である購入希望者または売り主が負担します。

売買契約締結前の重要事項説明にて、宅建業者はインスペクション結果を買主に説明する。建物の質を踏まえた最終購入判断や値引き交渉が可能になります。「既存住宅売買瑕疵保険」の加入も可能に。

売買契約締結時には、建物の主要構造部の現状を売主&買主が相互に確認し、その内容を書面にて交付する。建物引き渡し後の瑕疵に関するトラブルを防止することができます。

※宅建業者が斡旋するインスペクション業者以外でも建物状況調査は可能です
業者からの紹介にちょっと抵抗がある方は、直接、インスペクション業者に調査を依頼するのもありです。上記で紹介した手順が少し変わります。詳細は業者様に確認してください。

インスペクションに必要な資料

調査対象住宅の設計図、確認済証、住宅性能評価書等。これらは、新築時の「確認申請書」にすべて綴じられていることが多いです。購入予定の方が調査を依頼する時は、事前に売主に用意して頂く必要があります。

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