賃貸住居の敷金と礼金をわかりやすく解説、償却と敷引きにも要注意

お部屋を借りる時、敷金や礼金がほとんどの物件で必要です。
入居者募集の広告では、一般的に「◯ヶ月」と表示。例えば2ヶ月の場合は、一般的に家賃(共益費などは含まない)の2ヶ月分になります。

敷金と礼金は賃貸借契約時に、初期費用の大半を占めます。毎月の家賃同様、予算内でお部屋探すには、内容をしっかりと把握する必要があります。

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賃貸募集の広告用語

物件を探し始めると、敷金、保証金、礼金、敷引き、償却など、普段は耳にしない不動産用語が飛び交います。

まずは、しっかりと用語を理解する必要があります。

賃貸住居の敷金(保証金)

敷金は賃貸借契約期間中、貸主に預けるお金。

入居者は退去時、室内に不具合や汚損等があれば、それが故意や過失によるものであれば借りた時の状態に戻さなければなりません。その費用を予め、契約時に預けるのが敷金です。

敷金は原則100%返還されますが、現実は室内クリーニング代や補修費用を相殺されて返還されます。当然、足りない分は補填しなければなりません。

現在の敷金相場は家賃1~2ヵ月分。家賃保証制度が普及する以前は、3ヶ月以上も珍しくはありませんでした。滞納家賃を見込んだ敷金だからです。

敷金と保証金の違い

敷金は「保証金」と呼ばれることもあります。

公益財団法人不動産流通促進センターの「不動産相談」によると

敷金は、賃貸借契約の締結に際し、借主から、賃料債務その他の債務を担保する目的で貸主に交付される金銭で、契約終了の際に、借主に債務不履行があればその額が減額され、債務不履行がなければその全額が借主に返還されるものをいうが、保証金についても、同様の目的で貸主に交付されるケースが多い。

つまり、敷金も保証金も意味合いは同じ。

地域の慣習によって呼び方も違うようです。敷金は住居用で、保証金は事業用で使われることが多いような気がします。

住居では、契約時に敷金の他、礼金が必要になることが多いです。
敷金が預けるお金に対して、礼金は退去時に返金されません。関西地方では礼金がなく、代わりに「敷引き」が多いようです。

敷引きとは、退去時に預けた敷金から必ず引かれる金額のこと。つまり、礼金と同じ意味です。

「敷金1ヶ月・礼金1ヶ月」と「敷金2ヶ月で敷引き1ヶ月」は同条件

保証金は主に事業用の募集で使われますが、住居用でも見かけます。募集広告の敷金欄がたとえ0ヶ月でも、別に保証金欄があり、しっかりと2ヶ月と記載されているケースもあります。注意が必要です。

敷金の償却費

事務所・店舗物件は礼金がないのが一般的で、代わりに「償却」があります。関西の「敷引き」と同意語です。

住居にも償却が設定される場合があります。

敷金の償却割合は、住居の場合は固定が多く。住居以外は契約を継続した期間に応じて償却の割合が変動することが多い。短期間で退去すると、償却額が多くなるのが一般です。

保証金と家賃保証料

敷金と同じ意味の保証金は、家賃保証会社に支払う「保証料」とは異なります。似たような言葉ですが、支払う先が違います。保証金(敷金)は貸主へ、保証料は家賃保証会社に支払います。

家賃保証会社への保証料は、貸主が賃貸契約の条件として要求した場合に発生します。

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昨今では、敷金や保証金をなくし、家賃保証会社への「保証料」だけで良い物件もあります。敷金&礼金なしの物件などは、家賃保証会社との契約を前提とするケースがほとんどです。

賃貸住居の礼金

賃貸契約の慣習として、今も残る「礼金」。

礼金は預かり金ではないので戻りません。退去時にトラブルにならない、大家さんとっては都合の良いお金です。
礼金が正しい商取引かどうかは別として、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から融資を受けた賃貸は、礼金を受け取ることを禁じています。UR都市機構の賃貸も同じです。

昨今は供給過多な状況もあり、礼金なしで入居者募集をする賃貸も増えてきました。

また、敷金返還トラブルを避けるため、本来の敷金を礼金名目で請求する物件もあります。例えば、敷金0で礼金2ヶ月。礼金名目であれば、家賃2ヶ月分は入居者に返還する必要がありません。

「礼金なし」も要注意

キャンペーンとして「礼金0」の募集広告をよく見かけます。通常は1ヶ月の礼金がなしになり、初期費用の負担が減ります。

気をつけなければいけないのが、常時礼金が0の物件。広告をよく見ると、備考欄などに「敷金償却」が記載されている物件です。実質、礼金0ではありません。

「敷金2ヶ月(償却1ヶ月)・礼金0ヶ月」と
「敷金は1ヶ月・礼金1ヶ月」は同条件

敷金償却とは退去時に敷金から必ず引かれる金額。「◯ ヶ月償却」または「◯ %償却」と表示されます。

償却後に残った敷金は退去時に返還されますが、ここからさらに補修費用などが引かれます。償却分は清掃または原状回復として使われるわけではありません。

まとめ

お部屋探しは、物件の概要や周辺環境の確認だけではなく、契約内容の事前確認も忘れずに。内覧前に確認するのがおすすめ。先に不明なことは仲介店に確認しましょう。

内覧後に、気に入った物件が条件面で合わないのを知るのは時間の無駄です。

賃貸借契約前には、宅地建物取引主任士による「重要事項」の対面説明が義務付けられています。ここでも気になる事項は再確認です。


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noma

有限会社ノマド。名古屋の建築設計&不動産会社。主に一級建築士と宅地建物取引主任士のスタッフが記事をしたためています。

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